Baufinanzierungsinfos

Leitfaden der Baufinanzierung

Kontroll-Liste zur Vermeidung von Planungs- und Finanzierungsfehlern

Beratungsrichtlinien für Verbraucher (wesentliche Positionen)

1. Das zugrunde zulegende Einkommen sollte dauerhaft erzielbar sein.

2. Keine unwahren oder unvollständigen bzw. nur zeitweise gültigen Angaben zu monatlichen Einkünften machen oder in Anträgen dulden.

3. Keine Unterschriften unter Blanko-Formulare abgeben, damit nicht nachträglich in Ihrem Namen und ohne Ihr Wissen mit Daten und Zahlen aller Art manipuliert werden kann. Evtl. Folge: Verdacht des Kreditbetruges durch Sie und eventuelle Beweisnot.

4. Zur Ermittlung der persönlichen Situation wird eine "Vertrauliche Selbstauskunft" wahrheitsgemäß, selbst haftend und umfassend vorgenommen.

5. Vor einer Kontrollberatung werden die jährlichen Ausgaben der Haushaltsführung ermittelt, durch 12 Monate geteilt und dann vom regulären Monatseinkommen - ohne Überstunden usw. - abgezogen, so dass es unmöglich wird, Sonderzuwendungen innerhalb des Jahres in einer monatlich ausgewiesenen Finanzierungsbelastung einzuplanen, was zur dauerhaften Kontoüberziehung mit nicht eingeplanten Hochzinsen führt und jede Möglichkeit ausschließt, "Unvorhergesehenes oder unperiodisch anfallende Ausgaben" zu finanzieren.

6. Alle Gesamtkosten müssen (auch bei Erwerb oder Umbau von Altbauten) erfasst, vom Architekten/ Bauträger ergänzt und von diesem verantwortlich abgezeichnet werden.

7. Die Baugesuchsplanung muss auf das Zusammenwirken aller Behörden ausgerichtet sein. Architekten sind entsprechend zu verpflichten.

8. Die Ersparnisse durch Eigenleistung müssen anhand eines besonderen Nachweisvordruckes - anhand aller, auch der in Eigenleistung (teilweise) zu erbringenden Gewerke durch komplette Ausschreibung ermittelt werden. Mannigfache Kosten, die durch Erbringung der Eigenleistung entstehen, sind in Abzug zu bringen. Der Rest ist die in der Finanzierung zu berücksichtigende Summe = Netto- Eigenleistung = Bargeldersatz.

9. Sollen öffentliche/ nicht öffentliche Mittel beantragt werden, müssen alle Verträge unter dem Vorbehalt der Bewilligung dieser Mittel stehen. Der lastenfreie Rücktritt muss also aus den Verträgen eindeutig hervorgehen, falls die Mittel versagt werden.

10. Kein Grundstück erwerben, bevor nicht eine "Zukunftsberatung" durchgeführt wurde. Basis: Proportionaler Finanzierungsaufbau nach dem Motto: "Was ich kann, ist wichtig und nicht was ich will, ist richtig!"

11. Die Kreditnebenkosten (Bestandteil einer Finanzierung, die im allgemeinen als vorläufiges "Bankgeheimnis" behandelt werden) sind gesondert hochzurechnen. Sie gelten als individuell und unsicher; wenn auch gewissenhaft ermittelte Summen, die nicht beleihbar sind, widrigenfalls als Kontokorrentdarlehen verkraftet werden müssen. 

12. Es sollte möglichst keine Darlehensabsicherung auf andere Immobilien vorgenommen werden, es sei denn, diese Maßnahme dient einer günstigeren Finanzierungsbelastung und die Darlehen können vom Darlehensnehmer der Hauptschuld ebenso sicher abgetragen werden, ohne das Eigentum Dritter zu gefährden (dies gilt auch nach einem Schuldaufbau im Rahmen einer Sanierung der Finanzierung im Zuge der Umfinanzierung).

13. Kaufverträge, Teilungserklärungen, Verwaltungsverträge, Hausordnungen usw. sollten vor Unterzeichnung von empfohlenen Rechtsanwälten/ Sachverständigen dem Inhalt nach überprüft werden.

14. Laufende Entlastungszuschüsse durch Dritte sind durch diese schriftlich zu bestätigen. Diese Person(en) müssen Einkommens- und altersmäßig dem Darlehensnehmer sinngemäß in der Bonität gleichgestellt sein.

15. Kurzfristige Entlastungen aller Art (also solche, die nicht mindestens 10 Jahre zugesichert sind) dürfen die Anfangsbelastung rechnerisch nur dann mindern, wenn eine Einkommenssteigerung zu diesem Zeitpunkt den Wegfall der Vergünstigung ausgleicht.

16. Für anfallende Grundsteuer, Objekt-Versicherungen, Schornsteinfeger etc. mindestens 2,00 € je qm Wfl. an Bewirtschaftungskosten (ohne Strom, Wasser, Heizung usw.) berücksichtigen. Sind ferner noch bestehende Ratenkredite und/ oder Ansparraten auf ein zu erwartendes Wiederholungsdisagio, so ist dieser Betrag hinzuzurechnen (intern).

17. Bei Eigennutzung werden Steuervorteile aus dem Spitzensteuersatz des zu versteuernden Einkommens errechnet. Im Falle der "V+V"- Berechnung für ein Zweifamilienhaus erfolgt die Ermittlung der Steuerentlastung durch Zugrundelegung der Steuerlast vor und nach dem Einzug in das Haus.

18. Das Eigenkapital sollte i. d. R. in Höhe der Differenz zwischen dem Kaufpreis/ Gestehungspreis und der Beleihungsgrenze des letztrangigen Darlehensgebers (mindestens 20% Eigenkapital) vorhanden sein. Zuzügl. das Eigenkapital, welches für die nicht beleihungsfähigen Erwerbs- und Finanzierungsnebenkosten dienen muss.

19. Auch das letztrangige Darlehen sollte innerhalb der Beleihungsgrenze mit einer festgeschriebenen Verzinsung liegen, dessen Laufzeit mindestens 10 Jahre betragen soll.

20. Keine Finanzierung sollte in der Laufzeit mathematisch länger laufen als bis zum maximal 60. Lebensjahr. Berechnungsgrundlage: unverbindliche Dividendenverrechnung im Falle der Tilgungsaussetzung infolge Abtretung einer Lebensversicherung, bzw. es gilt das Annuitätenprinzip. Ein evtl. noch zu bedienendes Restdarlehen muss aus der zu erwartenden Rente mit tragbar sein.

21. Keine Hypothekenversicherung sollte auf das Leben der nicht verdienenden Ehefrau, den Kindern oder sonstigen Personen abgeschlossen werden, sofern es keine bereits bestehende, die Tilgungssicherheit gewährleistende Absicherung auf den verdienenden Ernährer gibt. Ausnahme: Gesundheitsgründe, Altersgründe (die Finanzierung darf deshalb jedoch kein Risiko bezüglich der Belastbarkeit und Tilgung beinhalten!)

22. Kein Darlehensvertrag sollte ohne Lebensversicherungsschutz (evtl. nur Risiko- Lebensversicherung) auf den/ die Verdiener abgeschlossen werden.

23. Es sollten keine teilweise oder mit 40-50% angesparten Bausparverträge in eine Finanzierung eingerechnet werden, wenn nicht durch unbefristete Festschreibung eines Bank- Vorausdarlehens/ Zwischenfinanzierung sichergestellt ist, dass die Belastung bis zur Zuteilung gleichbleibend ist.

24. Keine Zuteilungsaussicht für Bausparverträge gelten lassen, welche die Hauptverwaltung nicht schriftlich abgegeben hat.

25. Für Bankvorausdarlehen/ Zwischenfinanzierungen darf nur das Kündigungsrecht gemäß §609 a Absatz 1 des BGB gelten. Keine Hypothekenbank sollte derartige Darlehen zwischen- oder vorfinanzieren, die das Kündigungsrecht (ohne Rücksicht auf die Rechtslage) ausschließt.

26. Bausparverträge, die der späteren Umfinanzierung dienen sollen, müssen neben der als dauerhaft gleichbleibend gesicherten Belastung verkraftbar sein. Ansonsten sind es Scheinbausparverträge, die als Lockmittel zu einer dann verbleibenden Bank- Dauerfinanzierung -mit allen schadvollen Auswirkungen- dienen.

27. Niemals sollten Zusatzkredite (sogenannte Annuitätenhilfen) zur Minderung der Dauerbelastung aufgenommen werden, die nicht nachweislich und zeitgerecht getilgt werden. Weil sie sonst einen Schuldenaufbau verursachen, der zur Zwangsversteigerung mit verbleibenden, lebenslangen Restschulden führen kann (Schuldenspirale!).

28. Keine Tilgungsaussetzung (ohne Versicherungsabschluss) oder Disagio- Finanzierung (Tilgungsstreckung) gelten lassen.

29. Sämtliche Ausrechnungen und Aussagen sind durch Arbeitsunterlagen (nachvollziehbar) zu belegen, sonst gelten sie als nicht zu akzeptierende Werbeargumente.

30. Keinem Kreditinstitut mündliche Zusagen als verbindlich abnehmen. Stets auf schriftliche Aussagen und Aushändigungen von Ausrechnungen aller Art bestehen und dauerhaft verwahren.

31. Es wird empfohlen, sämtliche Schriftstücke, die zum Darlehensgeschäft bzw. Erwerb der Immobilie gehören, vor der Unterschrift durch einen von Ihnen beauftragten und im Bank- und Kreditrecht bewanderten Anwalt und/ oder Notar auf Sittenwidrigkeit, bankseitige, für Sie unwirksame Kündigungsklauseln, Gebührenwildwuchs, Sachverhaltsverschleierung zur Glaubhaftmachung falscher Tatsachen usw. prüfen zu lassen.